Wspólna własność rzadko bywa stanem wygodnym. Działka odziedziczona przez kilkoro rodzeństwa, mieszkanie kupione razem przez osoby, które potem się rozeszły, dom, w którym każdy ze współwłaścicieli ma inny pomysł na przyszłość. Dopóki panuje zgoda, nikt o tym nie myśli. Problem zaczyna się wtedy, gdy jeden chce sprzedać, drugi mieszkać, a trzeci nie chce niczego. Zniesienie współwłasności to instytucja, która taki stan porządkuje. Dla wielu mieszkańców Kalisza jest jedyną drogą do tego, by zamiast ułamkowego udziału w cudzym sąsiedztwie mieć rzecz wyłącznie swoją albo czysto rozliczone pieniądze.
Współwłasność jako stan z założenia przejściowy
Prawo traktuje współwłasność w częściach ułamkowych jako stan tymczasowy. Wyraża to art. 210 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. To uprawnienie jest mocne. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu, co wynika z art. 220 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że nawet po wielu latach wspólnego posiadania współwłaściciel zachowuje prawo wyjścia z tego stanu.
Uprawnienie to można czasowo wyłączyć umową, ale tylko na okres do pięciu lat, z możliwością przedłużenia. Co do zasady jednak żaden współwłaściciel nie jest skazany na trwanie we wspólnym prawie wbrew swojej woli. Jeden uparty współwłaściciel nie zablokuje wyjścia pozostałym.
Trzy sposoby zniesienia współwłasności
Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności i układa je w określonej kolejności, która odzwierciedla preferencję ustawodawcy.
Pierwszym i podstawowym sposobem jest podział fizyczny rzeczy. Mówi o nim art. 211 Kodeksu cywilnego. Wspólną nieruchomość dzieli się wtedy na mniejsze, samodzielne części, na przykład jedną działkę na kilka mniejszych albo budynek na odrębne lokale. Podział fizyczny ma jednak granice. Nie jest dopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z ustawą lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, ani wtedy, gdy pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zbyt mała działka podzielona między kilku współwłaścicieli albo dom, którego nie da się rozdzielić bez naruszenia konstrukcji, to typowe przypadki, w których podział fizyczny odpada.
Drugim sposobem jest przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Reguluje to art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość trafia w całości do jednej osoby, a ta spłaca pozostałych odpowiednio do wartości ich udziałów. To rozwiązanie częste tam, gdzie jeden ze współwłaścicieli jest z nieruchomością związany, mieszka w niej albo czynił na nią nakłady.
Trzecim sposobem, traktowanym jako ostateczność, jest sprzedaż rzeczy wspólnej, czyli tak zwany podział cywilny. Nieruchomość sprzedaje się, najczęściej w drodze licytacji, a uzyskaną sumę dzieli między współwłaścicieli według wielkości udziałów. Ten sposób bywa najmniej korzystny finansowo, bo cena licytacyjna często odbiega od wartości rynkowej, a koszty postępowania i sprzedaży pomniejszają to, co ostatecznie trafia do współwłaścicieli.
Tryb umowny i tryb sądowy
Zniesienie współwłasności można przeprowadzić na dwa sposoby. Pierwszy to tryb umowny. Gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do tego, że chcą znieść współwłasność i jak ma to nastąpić, wystarczy odpowiednia umowa. Dla nieruchomości umowa ta wymaga formy aktu notarialnego, pod rygorem nieważności, co wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego. Tryb umowny jest zwykle szybszy, bo całość można załatwić u notariusza.
Drugi to tryb sądowy. Sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym, według przepisów art. 617 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego. Uczestnikami postępowania muszą być wszyscy współwłaściciele. Pominięcie któregokolwiek z nich to poważne uchybienie, które podważa skuteczność całego rozstrzygnięcia. Sąd w toku sprawy nakłania współwłaścicieli do zgodnego podziału, ale gdy zgody nie ma, sam decyduje o sposobie zniesienia współwłasności.
Wybór sposobu przez sąd nie jest dowolny. Sąd związany jest preferencją podziału fizycznego, choć orzecznictwo łagodzi tę zasadę. Gdy żaden ze współwłaścicieli nie jest zainteresowany podziałem fizycznym, sąd nie powinien go narzucać. Podobnie z przyznaniem rzeczy jednej osobie. Sąd nie przyzna nieruchomości komuś, kto jej nie chce, bo narzucanie własności wbrew woli nie miałoby sensu. Gdy nikt nie chce przejąć rzeczy ze spłatą, pozostaje sprzedaż. To pokazuje, że stanowiska współwłaścicieli realnie kształtują wynik sprawy.
Spłaty, dopłaty i ich rozłożenie w czasie
Gdy zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość udziałów może zostać wyrównana dopłatami pieniężnymi. Mówi o tym art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli przejmuje nieruchomość, sąd zasądza spłatę na rzecz pozostałych i zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego oznacza termin oraz sposób jej uiszczenia, a także wysokość i termin odsetek.
Spłaty i dopłaty można rozłożyć na raty, ale łączny termin ich uiszczenia nie może przekroczyć dziesięciu lat. W szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych. Wartość nieruchomości ustala zwykle biegły sądowy, a jego opinia bywa jednym z kluczowych dowodów, bo wprost przekłada się na wysokość spłaty.
Rozliczenie nakładów i pożytków
Zniesienie współwłasności to dobry moment na rozliczenie wzajemnych roszczeń. Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów, a w tym samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli sam finansował remonty albo sam pobierał czynsz z najmu, powstaje pole do rozliczeń.
Tu pojawia się rygor, o którym trzeba wiedzieć z wyprzedzeniem. Zgodnie z art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego sąd w sprawie o zniesienie współwłasności rozstrzyga także wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy, pobranych pożytków i nakładów. Sąd nie robi tego z urzędu, lecz na wniosek, dlatego roszczenia trzeba zgłosić i udowodnić w toku sprawy. Co istotne, art. 618 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że po prawomocnym zniesieniu współwłasności współwłaściciel nie może już dochodzić tych roszczeń w osobnym procesie, choćby nie zgłosił ich wcześniej. Innymi słowy, sprawa o zniesienie współwłasności to właściwe i w praktyce jedyne miejsce na rozliczenie nakładów i pożytków między współwłaścicielami. Wyjątkiem pozostaje jedynie roszczenie oparte na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu, które można dochodzić odrębnie.
Indywidualna ocena sprawy o zniesienie współwłasności
Charakter nieruchomości, liczba współwłaścicieli i ich stanowiska, możliwość fizycznego podziału, wycena biegłego, historia nakładów i pożytków. Każdy z tych elementów wpływa na to, którym z trzech sposobów sąd zniesie współwłasność i ile realnie otrzyma każda ze stron. Z tego powodu sprawę o zniesienie współwłasności warto powierzyć adwokatowi, który oceni konkretny stan faktyczny, dobierze sposób podziału najkorzystniejszy dla klienta, zadba o prawidłowe zgłoszenie roszczeń o nakłady i pożytki oraz poprowadzi postępowanie. Wczesna analiza pozwala uniknąć błędów, których po prawomocnym postanowieniu nie da się już naprawić, i sprawia, że całe wyjście ze wspólnego prawa przebiega spokojniej.